南京遍地開花的“核心區”，如今誰在裸泳？ 環球今亮點

在過去的幾年里，南京樓市有一個有趣的現象，那就是“核心區”遍地開花。

(資料圖片僅供參考)

比如說：麒麟科創園成了“麒麟核心”，興智科創城的西側搖身一變成為“燕子磯新核”，匯通路成為了仙林新核……更不用說根正苗紅的“江北核心區”、“紫東核心區”了。

可以說無論在哪個板塊，如果不冠名個“核心區”都不好意思賣房，以至于哪怕一路之隔，帶不帶“核”也成為買房人衡量買或不買的直接標準。

而如今，當潮水褪去，曾經紅極一時的“核心區”們，又有誰在裸泳？

01

要說南京市場上什么時候流行起“核心區”的概念，那就繞不開江北新區。

2015年江北新區成立，起初可謂風頭無兩，地下城、最高樓、金融中心、美術館……無疑讓江核有了更多想象空間。

以至于每一次規劃變動，都牽動著大家敏感的神經，在市場上更是獲得開發商的垂青，買房人當時考慮的問題更是只有一個：能不能搖上？

揚子江金茂悅開盤現場圖

這一點，在江核前兩年8成首付的高門檻和低中簽率上體現的淋漓盡致。

除了有高規劃加持外，江北核心區之所以會被熱捧，最根本的因素是限價條件下，造成的新房與二手房的價格倒掛。

市場最好的時候，江核二手房單價在4.5萬/㎡，彼時新房銷售單價約3.3萬/㎡，每平1萬多的倒掛空間，更是讓不少投資客趨之若鶩。

但是眼下，江北核心區買到即賺到的信仰，正在崩塌：

在新房市場上，目前江核在售和待售項目加起來將近30家。本以為一季度能迎來今年的“小陽春”，沒想到取而代之的依舊是涼風習習。

究其原因，一方面江核去年拿地的新盤，幾乎都沒什么動靜，另一個方面，今年土拍核心區也沒有出地。

而回歸眼下，江核的第一任務就是：賣房！賣房！賣房！

就在五一期間，核心區的不少樓盤還給出一波特價房信息，總價最高更是直降50萬，力度驚人。

二手房市場更不必說，目前江核很多二手房成交都是在“割肉”的基礎上完成的。

比如江核的綠地海悅，樓盤就在江北第一高樓旁，也算是江北核心區神盤的代表，每次開盤都是幾千人搶房，首開更是吸引8000多組買房人報名，十分火爆。

項目自從可以入市交易之后，成交價還算比較穩定在3.3萬-3.5萬/㎡之間，但是該盤上個月成交了一套105㎡二手房，成交單價僅32783元/㎡，創小區歷史新低。

對比此前開盤時約3.1萬/㎡的價格，部分業主的心態已經發生了改變。

除去新房和二手房的舉步維艱，江核的土地出讓也迎來縮水，在今年掛出的兩批共22幅宅地中，僅出現了新區G02一幅地塊的身影。

此外，去年江核成交地塊今年也集體失約。

其中仁恒操盤備受矚目的G03地塊，據說會在下半年上市，打造11棟15-16層住宅，還有200多平的平層產品，這對于現在的江核來說，是相當大的挑戰。

總體而言，即便赫赫有名的江北“核心區”，如今也備受煎熬。特別是在市場下行的背景下，買房人再怎么喜歡和認可“名分”，也比不上更切實際的配套兌現和產品力。

02

相比“江北核心區”，“紫東核心區”更是命途多舛。

2019年，紫東地區橫空出世，與此同時作為南京首個TOD地鐵小鎮的青龍地鐵小鎮，被官宣為紫東核心區。

在此后的時間，從南京外國語學校仙林分校紫東江寧學校開學到各項配套建設的推進，板塊有了顯著改善。

彼時的深業青瓏上府以及譽峰苑等盤更是千人搖號，2.8萬/㎡的均價，中簽率低至9.6%，根本不愁賣，可以說當時的紫核是南京樓市的香餑餑。

然而現如今，大家應該都好一陣子沒有聽到過“紫核”了。

一方面是由于紫核目前新房供應少，隨著深業青瓏上府和高科紫星榮院的相繼收官，板塊內已經沒有新房可售，自然也就逐步淡出了視線。

另一方面，官方也在逐步地為紫核做去核化處理。

早在2021年，官方發布的《南京市棲霞區國土空間總體規劃（2021-2035年）》中，當時的棲霞區還在高舉紫核大旗，打造“中核、西提、東拓”的空間發展格局，其中中核是指以“紫核和環棲霞山片區”為核心的文旅科創核。

而到去年6月底，南京市規劃和自然資源管理局發布了《2022年度棲霞區預支空間規模指標落地上圖方案》，文中提及棲霞區已形成“中強、西優、東拓”的最新空間結構，其中中強是以“環棲霞山+白象+大學城”為核心區域，塑造文旅科創核。

不難看出，紫核的江湖地位在削弱。

特別是前段時間某警務服務站掛上了麒北的牌子，青龍地鐵小鎮一夜之間“改換門庭“，從昔日的“紫核”跌落成“麒麟北”，一時甚囂塵上。

而在紫核逐漸隱退后，片區樓盤的二手房價也不太樂觀。

片區內的中南山錦花城今年2月份成交了一套約79㎡戶型，總價約204萬，單價25782元/㎡，要知道在兩年前，該面積段的成交價都在3.2萬/㎡，精裝房更是賣到過3.8萬/㎡的高價。

此前大火的譽峰苑也在近期成交一套約89㎡的三房，總價265萬，成交單價29793元/㎡，甚至不到3萬/㎡。對比項目首開時約2.8萬/㎡的價格，基本是虧本賣房！

如今當“紫核”的光環褪去，未來青龍地鐵小鎮板塊的潛力還能發揮幾成？我們拭目以待。

03

除去以上兩個核心區，那么剩下你所聽說過，打著“核心區”名號的，大多數是開發商的“人造核”。

其中不乏一些配套資源、發展規劃還不錯的板塊，如城南的雨核以及百家湖—九龍湖—上秦淮一脈相承的江寧核心區。

這些核心區內無論是配套還是樓盤去化都有著不錯的成績。

比如雨核，此前區域內的的金基嘉玥和云上潤府前期房源基本售罄。在今年第一批次土拍中，雨核G05地塊更是經過61輪競價觸頂，開發商拿地熱情高漲。

可見，如今核不核心的已經無所謂了，賣的好才是王道。特別是今年，在市場下行的背景下，買房人和開發商都注意到。

“核心區”的名分已經沒那么重要，唯有做好產品，走出屬于自己的定位才能通過市場的檢驗，讓房子真正實現自己的居住屬性。

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